¿CUÁNTAS CLÁUSULAS ABUSIVAS PUEDE CONTENER MI HIPOTECA?

Cláusulas abusivas de la Hipoteca

Tras la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2015 que considera nula la cláusula que impone al consumidor prestatario el abono de los gastos derivados de la formalización de la hipoteca, se ha abierto una nueva vía para los hipotecados a fin de recuperar su dinero. Como consecuencia, los consumidores están formulando, en primer lugar en vía extrajudicial, reclamación a los bancos y posteriormente en vía judicial. Pero, ¿qué se puede reclamar realmente?

Los gastos de formalización del préstamo hipotecario, son aquellos gastos que se liquidaron en el momento de la firma de la hipoteca. Y en ellos se incluye, la factura de la Notaría, del Registro de la Propiedad, de la Gestoría e incluso el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

El Tribunal Supremo mantiene la nulidad de dicha cláusula dado que éstos gastos fueron impuestos por el banco al consumidor, sin posibilidad alguna para éste de negociación en el reparto del coste económico derivado de la formalización de la hipoteca. Vulnerando con ello lo recogido en el art. 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU), que establece que serán abusivas aquellas cláusulas en las , “que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación)”.

Sin embargo, además de los gastos de formalización, gran número de préstamos hipotecarios contienen numerosas cláusulas que están siendo consideradas también abusivas. Entre ellas nos encontramos con las conocidas comisiones, y en concreto con la comisión de apertura, cuya redacción suele ser la siguiente;

La comisión de apertura será el 1,50% sobre el total del capital prestado, equivalente a la cantidad de MIL SETENCIENTOS VEINTICINCO EUROS (1.725 EUROS), a satisfacer por la parte prestaría de una sola vez y al momento de la entrega del capital prestado”.

Esta cláusula que el banco impone al consumidor únicamente por la apertura del préstamo hipotecario y cuyo importe suele ir condicionado por el capital total del préstamo concertado, ha sido declarada nula por nuestros tribunales y por tanto, el banco tiene obligación de devolver su importe al prestatario.

Igualmente, la denomina cláusula de comisión de reclamación de posiciones deudoras;

“La reclamación por el Banco a la parte prestataria de débitos vencidos e impagados devengará una comisión por gestión de TREINTA EUROS CON TRES CENTIMOS (30,00 €), por cada recibo impagado, que se hará efectiva por la parte prestataria en el momento del pago de los débitos previamente reclamados…”
Es también declarada nula por los Tribunales, dado que la misma no responde a un servicio que la entidad financiera realmente preste al consumidor, así como tampoco, la gestión de recobro o reclamación por el impago le genera al banco un gasto.

Por ello, y por vulnerar la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancario, dicha cláusula de su préstamo hipotecario, es nula.

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